245

Avec l’entrée en vigueur de la loi n°30-24 modifiant la loi n°18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis, le Maroc amorce un changement significatif dans la gestion des litiges au sein des résidences. En rendant obligatoire la tentative de conciliation avant toute action judiciaire du syndic, le législateur entend promouvoir le règlement amiable des différends, apaiser les tensions entre copropriétaires et syndics et contribuer au désengorgement des tribunaux. Une évolution qui impose de nouvelles pratiques aux gestionnaires et redéfinit les équilibres au sein des copropriétés.

La réforme introduite par la loi n°30-24 marque une rupture nette avec une approche historiquement dominée par le recours au contentieux. Désormais, le syndic ne peut plus saisir le tribunal pour le recouvrement des charges ou pour d’autres litiges sans avoir préalablement engagé une tentative de conciliation formelle. Pour Dalila Ennaciri, Présidente de l’Association marocaine de la copropriété (AMCOP) et fondatrice de Gestis, cette évolution dépasse le simple ajustement procédural. « On passe d’une logique essentiellement contentieuse à une approche plus responsable et plus mature, centrée sur le dialogue et la recherche de solutions durables. » Lire aussi | Listes électorales : dernière chance d’inscription avant le 31 décembre

Dans les faits, cette nouvelle obligation oblige les syndics à revoir en profondeur leurs méthodes de travail. Il ne s’agit plus uniquement de constater un manquement et d’enclencher une procédure judiciaire, mais d’instaurer un temps d’échange structuré, documenté et traçable. Cette formalisation de la conciliation institutionnalise des pratiques qui existaient parfois de manière informelle, tout en renforçant le rôle du syndic comme acteur de prévention des conflits.

Restaurer la confiance

Au-delà de l’objectif affiché de désengorger les juridictions, la conciliation préalable s’inscrit dans une ambition plus large : améliorer le climat social au sein des immeubles. L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 ne se limite pas aux seuls défauts de paiement. Il englobe l’ensemble des litiges susceptibles d’émerger dans une copropriété, qu’il s’agisse de l’usage des parties communes, de travaux non autorisés ou de non-respect du règlement intérieur.

Dans de nombreuses résidences, les tensions trouvent leur origine moins dans la mauvaise foi que dans un déficit de communication et de compréhension mutuelle. La mise en place d’un espace de discussion, même encadré juridiquement, peut ainsi jouer un rôle déterminant. Comme le souligne Dalila Ennaciri, « Lorsque le dialogue est rompu, les conflits ont tendance à se répéter et à s’envenimer. » Lire aussi | Somasteel inaugure l’extension de son usine à Nouaceur

En favorisant l’explication pédagogique des enjeux collectifs – notamment l’impact des impayés sur l’équilibre financier de la résidence – la conciliation contribue à responsabiliser les copropriétaires et à renforcer leur adhésion aux règles communes. À terme, cette dynamique peut réduire la récurrence des litiges et instaurer une gestion plus apaisée des immeubles.

Une étape juridique incontournable

Sur le plan juridique, la tentative de conciliation constitue désormais une preuve préalable indispensable. Son absence peut entraîner le rejet pur et simple de la requête du syndic par le tribunal, avec des conséquences directes sur la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Cette exigence impose aux syndics une vigilance accrue et une rigueur procédurale renforcée.

Toutefois, la réforme n’est pas exempte de zones d’ombre. Le texte ne précise ni les délais à accorder pour la conciliation ni les modalités exactes de son déroulement, notamment les parties devant y assister. Une lacune que pointe Dalila Ennaciri, estimant que cette absence de cadrage constitue une faiblesse du dispositif. Dans la pratique, le syndic doit être en mesure de démontrer qu’une tentative réelle et sérieuse de règlement amiable a été engagée, notamment en proposant, dans la mise en demeure, une date et un lieu raisonnables pour la conciliation.

Lire aussi | Somasteel inaugure l’extension de son usine à Nouaceur

Si la légitimité du mécanisme en matière de désengorgement des tribunaux et de fluidification du fonctionnement des résidences est largement reconnue, son efficacité reste contrastée selon la nature des litiges. Pour les défauts de paiement persistants, la conciliation intervient souvent après l’épuisement des démarches amiables et du délai légal, ce qui en limite la portée. En revanche, pour les litiges liés aux parties communes ou aux infractions au règlement de copropriété, la médiation apparaît comme un levier potentiellement plus efficace.

En instaurant la conciliation préalable comme passage obligé, la réforme redessine le rôle du syndic et ouvre la voie à une gouvernance plus participative et préventive des copropriétés. Reste désormais à accompagner cette évolution par des clarifications réglementaires et une montée en compétence des acteurs pour en garantir l’efficacité durable.

Source de l’article : Challenge.ma