Logement locatif intermédiaire : le casse-tête du loyer de référence

Face à la flambée des valeurs locatives et à la difficulté d’accès au logement pour la classe moyenne, le gouvernement explore de nouvelles pistes de régulation. Une étude est en cours pour définir les contours d’un parc locatif intermédiaire avec une promesse audacieuse, celle de réduire les loyers de 20% par rapport au marché. Entre ambition sociale et réalités économiques, l’équation s’annonce complexe.

Le ministère de l’Aménagement du territoire et de l’Urbanisme a lancé une étude stratégique dont les résultats sont attendus pour la fin du mois de mars 2026. L’ambition affichée par le Secrétariat d’État chargé de l’Habitat consiste à mettre sur le marché une offre de « logement locatif intermédiaire » destinée aux ménages à revenus moyens.

Le modèle économique envisagé repose sur un loyer inférieur de 20% aux tarifs pratiqués dans le secteur. Le dispositif prévoit également un mécanisme de location-accession permettant aux locataires de convertir une partie des loyers versés en capital pour l’acquisition définitive du bien au terme d’une période définie, oscillant généralement entre dix et vingt ans.

Une enveloppe de 3,5 MDH a été allouée à cette étude technique

Cependant, la mise en œuvre technique de cette réduction suscite des interrogations chez les spécialistes. Zakaria Meliani, enseignant-chercheur à la Faculté de droit de Fès et expert en droit immobilier, souligne le manque de précision sur la méthode de calcul.

La notion de « prix du marché » reste extrêmement volatile et varie d’une rue à l’autre, voire selon l’étage au sein d’un même immeuble. Pour que cette réduction soit mesurable et opposable, l’expert préconise la création d’un Observatoire national du loyer.

Cette institution permettrait de cartographier la valeur locative réelle par quartier, en collaboration avec la Direction des impôts et le ministère de l’Habitat. Concernant le volet accession, Meliani rappelle que le cadre juridique existe déjà sous la forme de l’ « Ijara mountahi bi tamlik » et qu’il ne demande qu’à être pleinement activé par des mesures incitatives.

Une crise structurelle et le défi de la verticalité

Le diagnostic posé par la tutelle met en lumière plusieurs facteurs expliquant la cherté de l’habitat, notamment la croissance démographique soutenue et le flux migratoire interne vers les centres économiques comme le Grand Casablanca, Rabat-Salé ou Tanger.

À cela s’ajoute la problématique de la rareté du foncier au cœur des agglomérations qui entraîne une hausse mécanique des coûts de revient pour les promoteurs. L’exécutif pointe également du doigt les phénomènes de spéculation et la transformation du parc résidentiel en locations touristiques de courte durée via des plateformes numériques. Sur ce point précis, l’analyse académique apporte une nuance importante.

Selon Zakaria Meliani, il est inexact de blâmer uniquement ces plateformes qui répondent à une évolution de la société en général, et de la technologie en particulier, ainsi qu’à une demande mondiale que l’on ne peut endiguer par la simple interdiction.

L’expert insiste sur des causes plus profondes, principalement le manque de verticalité dans les constructions marocaines comparativement à d’autres métropoles mondiales. Le problème réside aussi dans le décalage croissant entre la valeur immobilière, qui s’aligne parfois sur des standards internationaux, et le pouvoir d’achat local qui stagne.

La mission du ministère devra donc analyser le stock de logements vacants et sonder les différents acteurs pour affiner ce diagnostic complexe.

Le levier fiscal face à 30% de charges latentes

La réussite d’un tel programme repose essentiellement sur l’équilibre financier proposé aux investisseurs privés et institutionnels. L’étude en cours examine des modèles internationaux, notamment ceux de la France ou de Singapour, pour identifier les mécanismes de soutien les plus pertinents. Il apparaît difficile d’imaginer une baisse des loyers sans une intervention sur la fiscalité immobilière.

Pour Zakaria Meliani, l’action sur la fiscalité est incontournable car les coûts initiaux supportés par un investisseur peuvent représenter jusqu’à 30% de la valeur du bien. Ces charges, incluant la conservation foncière, les droits d’enregistrement et la TVA, sont systématiquement répercutées sur le locataire. Une exonération ou un allégement fiscal pour l’investissement locatif entraînerait une baisse mécanique des prix.

La définition du montage financier constituera la seconde phase de l’étude, avec pour impératif de concilier rentabilité pour les bailleurs et accessibilité pour les locataires. Sans incitations concrètes de l’État, l’alignement sur un tarif inférieur au marché risque de ne pas trouver preneur côté investisseurs.

Mehdi Idrissi / Les Inspirations ÉCO

Source de l’article : LesEco.ma