Face à la tension persistante sur le marché immobilier et à la hausse continue des loyers dans les grandes villes, le gouvernement marocain s’apprête à engager un tournant stratégique. À la croisée des politiques de lutte contre l’habitat insalubre et de régulation du marché locatif, un dispositif de loyer encadré, assorti d’un mécanisme d’épargne progressive, est actuellement à l’étude. Objectif affiché: réduire jusqu’à 20% le coût du logement, tout en facilitant l’accès à la propriété pour la classe moyenne.

Selon les autorités, cette réflexion s’inscrit dans un contexte urbain sous forte pression. Au 31 décembre 2025, plus de 382.000 familles ont été concernées par le programme Villes sans bidonvilles, révélant à la fois l’ampleur des efforts déployés depuis plus de vingt ans et les limites d’un modèle centré principalement sur le relogement quantitatif. Désormais, l’exécutif entend dépasser cette approche en articulant politique sociale, régulation du marché et aménagement urbain durable.

Un marché déséquilibré par la rareté et la spéculation

Dans les métropoles comme Casablanca, Rabat, Tanger ou Marrakech, la hausse des loyers est largement alimentée par un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. La concentration des emplois et des services, la rareté du foncier constructible et l’insuffisance de logements accessibles exercent une pression continue sur les prix, tant à l’achat qu’à la location.

À ces facteurs s’ajoute le rôle croissant de la spéculation immobilière. Des investisseurs acquièrent des logements à des fins de revente rapide ou de location lucrative, contribuant à retirer des biens du marché résidentiel classique. Le développement des plateformes de location de courte durée, telles qu’Airbnb, accentue ce phénomène en transformant des logements destinés à l’habitat permanent en actifs touristiques saisonniers.

Paradoxalement, les données officielles font état de plus de 1,1 million de logements vacants et d’environ 1,3 million de résidences secondaires, majoritairement concentrées dans les zones les plus attractives. Un stock inoccupé qui coexiste avec une pénurie ressentie par les ménages, illustrant les dysfonctionnements profonds du marché.

Le loyer régulé comme outil de transition

C’est dans ce contexte que le gouvernement envisage un nouveau modèle de loyer régulé, reposant sur des logements construits ou acquis par des entités publiques régionales. Ces unités seraient proposées à des loyers inférieurs aux prix du marché, avec une particularité innovante: une partie du loyer versé serait capitalisée comme épargne, destinée à constituer un apport pour l’achat futur du logement.

Ce mécanisme vise à répondre aux difficultés croissantes d’accès au crédit bancaire et à offrir une trajectoire résidentielle plus stable aux classes moyennes, aujourd’hui prises en étau entre la flambée des prix et la rigidité des conditions de financement.

Les premières conclusions de l’étude en cours sont attendues pour mars 2026. Elles devraient préciser les modalités de mise en œuvre, les zones concernées et les critères d’éligibilité, ainsi que les éventuels dispositifs de régulation des locations touristiques de courte durée.

Repenser la ville au-delà du logement

Au-delà de la question des loyers, cette orientation traduit une volonté plus large de repenser le modèle urbain marocain. La lutte contre les bidonvilles ne peut plus se limiter à un simple déplacement des populations vers la périphérie. Les autorités mettent désormais l’accent sur un recasement intégré, combinant logement, transports, équipements collectifs, accès à l’emploi et services de proximité.

L’enjeu est à la fois social, économique et politique. La capacité à maîtriser les dynamiques urbaines, à contenir la spéculation et à garantir un accès équitable au logement conditionne la cohésion sociale, l’attractivité des métropoles et la stabilité à long terme.

En croisant régulation des loyers, restructuration de l’habitat et gouvernance foncière, le Maroc semble engagé dans une refonte progressive de sa politique du logement, appelée à répondre à des défis structurels appelés à s’intensifier dans les prochaines années.

Source de l’article : Consonews